El pasado mes de febrero confirmó la tendencia a la baja tanto de la venta de viviendas, como de la concesión de hipotecas en nuestro país por el impacto de la pandemia del covid-19. Con un descenso de las ventas del 15,4% y de los préstamos del 30,4% en tasa interanual, aparecen alternativas a la compra de una casa sin hipoteca, como es el caso de la compraventa con pago aplazado.
Esta alternativa existe en nuestro país, aunque no es muy habitual. Se trata de una posibilidad que supone que el vendedor entrega la vivienda al comprador por un precio determinado que éste irá pagando a plazos. Es decir, el comprador puede desembolsar el importe de la casa en diversos plazos y llevar a cabo la compra sin necesidad de financiación bancaria. Sin contar con todo el dinero para pagar en un único plazo.
Yrving Navarro, Abogado, Director de Navarro y Abogados, señala que “la compraventa con pago aplazado puede llevar aparejada la entrega de la posesión al comprador, de manera que pueda disfrutar del inmueble, aunque no haya satisfecho todavía íntegramente su precio. No obstante, también podrá acordarse que el vendedor retenga la posesión hasta que se le abone la totalidad del precio. Por no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio, o se ha convenido un aplazamiento del pago”.
Este tipo de compraventas suelen
formalizarse en un documento privado y posteriormente se otorga una escritura pública al tiempo que se liquida la totalidad del precio. Pero esta fórmula ofrece pocas garantías al comprador, ya que, si el contrato no se ha elevado a escritura pública, es posible que se venda la casa a un tercero o que sea embargada si el vendedor tiene deudas con la administración (Hacienda o con la Seguridad Social) o con otros acreedores particulares. Por eso Navarro aconseja que la operación se realice directamente ante notario y posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.
IRPF
Así, en el caso de que un contrato de compraventa se sujete a una condición suspensiva, las cantidades que reciba el vendedor con anterioridad a la transmisión de la propiedad se consideran anticipos o entregas a cuenta del futuro precio a percibir, y no habrá tributación en IRPF.
Si finalmente no se cumple la condición y, por tanto, el contrato de compraventa no sigue adelante, podría haber una ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor del inmueble. Pero dicha ganancia no se derivaría, obviamente, de la transmisión de ningún elemento patrimonial (que finalmente no se ha materializado), sino de la indemnización por daños y perjuicios que le pudiera corresponder por el hecho de no haberse podido formalizar la compraventa. Dicha ganancia se integraría en la parte general de la base imponible del período impositivo en el que tenga lugar el incumplimiento de la condición.
Pero si la condición pactada es resolutoria y se cumple, entonces comprador y vendedor dan por resuelto el contrato (no sigue adelante). En este caso, el vendedor, que ya habrá tributado por la ganancia patrimonial al entenderse perfeccionada la compraventa (salvo cumplimiento de la condición), podrá solicitar la rectificación de la declaración de IRPF en la que tributó por dicha ganancia, y la devolución de ingresos indebidos.
Eso sí, en la medida en que este vendedor perciba una indemnización por la resolución del contrato, la misma podría tributar como ganancia patrimonial en la base imponible general, al no venir referida a la transmisión de un inmueble.
Plusvalía municipal
En caso de condición suspensiva, el impuesto no se liquida hasta que se cumpla. En caso de condición resolutoria, el impuesto se paga en el momento de la transmisión, sin perjuicio de la devolución que pudiera corresponder en caso de que la condición se cumpla.
ITP
En caso de condición suspensiva, este impuesto lo pagará el comprador una vez se cumpla la condición, y en caso de condición resolutoria, se pagará el ITP en el momento en que se formalice la compraventa.
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