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  • Foto del escritorYrving Navarro

El requisito de tener un empleado para que el alquiler se considere actividad económica



Son muchos los beneficios fiscales asociados a considerar el alquiler como una actividad económica. Por esta razón, desde hace años existe una batalla constante entre contribuyentes y la Administración, donde se disputa cada aspecto legal y se examina minuciosamente cada caso.


Aunque no hay grandes diferencias fiscales entre que el arrendamiento tribute como rendimiento del capital inmobiliario o como actividad económica en el IRPF, la situación cambia con otros impuestos. Las principales ventajas fiscales se encuentran en impuestos como el de Patrimonio, o en el de Sucesiones y Donaciones. En estos impuestos, considerar un arrendamiento como actividad económica puede ahorrar a los contribuyentes grandes sumas de dinero.


Estos beneficios fiscales incluyen la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de los inmuebles dedicados al arrendamiento, al considerarlos patrimonio empresarial, así como las participaciones en entidades con inmuebles dedicados a esta actividad. Además, en el Impuesto sobre Sucesiones, la transmisión mortis causa de inmuebles destinados al arrendamiento está bonificada, permitiendo a los herederos adquirir los inmuebles casi sin coste.


Así, el patrimonio inmobiliario destinado al arrendamiento no tributará en el Impuesto sobre el Patrimonio si se considera que existe una actividad económica. Además, puede transmitirse en condiciones fiscales muy ventajosas a los herederos.


Esto representa una oportunidad muy atractiva para los contribuyentes, ofreciendo un amplio campo para la planificación fiscal. Aunque en teoría parece simple, ya que para que el arrendamiento se considere actividad económica es suficiente con tener al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa, conforme al artículo 27.2 de la Ley del IRPF, la realidad es mucho más compleja. Esto se evidencia en dos recientes Autos del Tribunal Supremo que abordan el cumplimiento de este requisito aparentemente sencillo.


El primer Auto, del 10 de abril de 2024 (recurso 2197/2023), se refiere al Impuesto de Sucesiones y a la necesidad de tener realmente un empleado en la actividad, especialmente cuando hay pocos alquileres que gestionar. En este caso, el Tribunal Supremo reconoce que no se trata de una cuestión completamente nueva. En su sentencia del 15 de septiembre de 2011, ya afirmó que "reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados un dato a considerar, pero no lo esencial".

Así, en la sentencia del 13 de febrero de 2017, el Tribunal Supremo reconoce que la existencia de una actividad empresarial se define por la actividad realizada, siendo la existencia de empleados un dato a considerar, pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad con fines de lucro.


Por lo tanto, la clave es si existe o no esa ordenación de la actividad. En el caso llevado al Supremo, esta ordenación no está del todo clara, a pesar de que había dieciséis inmuebles arrendados, lo que en teoría justificaba la contratación de un empleado. Sin embargo, la entidad había contratado una empresa externa para gestionar catorce de los dieciséis alquileres, encargándose esta de la publicidad, búsqueda de inquilinos, formalización de contratos, atención a inquilinos, cobro de rentas y pago de algunos gastos.

De este modo, el único empleado de la entidad arrendadora solo tenía que realizar tareas mínimas respecto a los dos alquileres restantes, llevando a la Administración Tributaria a concluir que sus tareas diarias no suponían más de media hora de trabajo.


El Tribunal Supremo ha considerado necesario revisar su jurisprudencia para reafirmarla, reforzarla o completarla. Ha acordado "determinar si para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2 c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF o si es necesario justificar la contratación desde un punto de vista económico".

Estamos ante una sentencia crucial para determinar si, además de cumplir estrictamente la norma y tener un empleado con contrato laboral a jornada completa, es necesario justificar la contratación económicamente.


El segundo Auto del Tribunal Supremo, del 13 de marzo de 2024 (recurso 4147/2023), aborda una práctica común en entidades dedicadas al arrendamiento de inmuebles, especialmente cuando son familiares y tienen una estructura reducida. En estos casos, se plantea si el empleado con contrato laboral y jornada completa puede ser uno de los propios socios o partícipes de la entidad, evitando así contratar a un tercero.


La Administración sostiene que, al ser el contribuyente socio o comunero, faltarían las características de retribución salarial y ajenidad, ya que su trabajo repercutiría en él mismo. También faltarían las notas de dependencia y subordinación, al ser necesaria su propia voluntad en la toma de decisiones de la comunidad.


Sin embargo, una interpretación finalista de la norma indica que, si realmente existe un contrato laboral a jornada completa y esta contratación tiene un sentido económico, no debería haber problema en que el empleado fuera un socio o partícipe de la entidad.

El Tribunal Supremo resolverá esta cuestión y ha acordado "precisar si se cumple la exigencia del artículo 27.2 LIRPF para admitir que se desarrolla una actividad económica de arrendamiento de inmuebles cuando el contrato laboral se suscribe entre la entidad (comunidad de bienes) y uno de sus partícipes o comuneros, o si debe rechazarse siempre el carácter laboral del contrato por ser partícipe o comunero la persona contratada".


Estos Autos son de gran interés porque abordan problemas comunes en la práctica. Sin embargo, la problemática se extiende a numerosos supuestos según las características de cada actividad de arrendamiento y su organización.


Por ello, es recomendable no rendirse y recurrir las liquidaciones de la Administración que nieguen la consideración de actividad económica al arrendamiento de inmuebles, analizando las características de la actividad y las circunstancias del caso concreto.


La existencia de estos dos Autos del Tribunal Supremo demuestra que aún queda mucho por decidir en esta materia.

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