Heredar una vivienda en España siendo extranjero: qué ley se aplica y qué se paga
Si usted no reside en España pero tiene una casa en Empuriabrava, Roses o cualquier punto del Alt Empordà, su herencia no se rige automáticamente por la ley de su país. Desde 2015 la regla general europea es que se aplica la ley del Estado donde el fallecido tuviera su residencia habitual, y eso puede no ser lo que usted espera.
A continuación explicamos qué ley regula su sucesión, cómo puede cambiarla con una sola cláusula en el testamento y qué impuestos hay que pagar en España aunque ningún heredero viva aquí.
Qué ley rige su herencia: el Reglamento europeo de sucesiones
El Reglamento (UE) 650/2012 se aplica a las sucesiones de las personas que fallezcan el 17 de agosto de 2015 o después de esa fecha (artículo 83.1).
Su regla general está en el artículo 21.1: la ley aplicable a la totalidad de la sucesión será la del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento.
Conviene subrayar dos expresiones. La primera es la totalidad de la sucesión: una sola ley rige toda la herencia, esté el patrimonio donde esté. La segunda es residencia habitual, que no es lo mismo que la nacionalidad ni que el domicilio fiscal; es el lugar donde estaba realmente el centro de vida de la persona.
Consecuencia práctica: un ciudadano francés que se jubila y pasa a vivir de forma estable en Empuriabrava tendrá, si no hace nada, una sucesión regida por la ley española, con las legitimas y las reglas propias que correspondan.
La cláusula que lo cambia todo: elegir la ley de su nacionalidad
El artículo 22 permite corregir esa regla. Cualquier persona puede designar la ley del Estado cuya nacionalidad posea en el momento de realizar la elección o en el momento del fallecimiento.
Pero el propio artículo 22.2 impone una condición que se incumple constantemente: la elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa. No basta con tener un testamento otorgado en su país, ni con la intención. Hace falta una declaración expresa de elección de ley.
Un testamento otorgado en España ante notario puede contener esa cláusula. Es una línea de texto y es, con diferencia, la decisión más barata y de mayor impacto que puede tomar un propietario extranjero.
Atención si usted es danés, irlandés o británico: Dinamarca, Irlanda y el Reino Unido no participan en el Reglamento. Eso no impide que se aplique en España a su sucesión, pero obliga a planificar con más cuidado, porque el otro Estado puede resolver de forma distinta.
Los impuestos se pagan en España aunque nadie viva aquí
Una cosa es la ley que determina quién hereda y otra muy distinta el impuesto. Si hay un inmueble situado en España, el Impuesto sobre Sucesiones se liquida en España, viva donde viva el heredero.
El plazo es de seis meses
El artículo 67 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Real Decreto 1629/1991) fija el plazo de presentación en seis meses contados desde el día del fallecimiento del causante.
El artículo 68 permite solicitar una prórroga por un plazo igual, es decir, otros seis meses. Pero tiene una trampa: la solicitud debe presentarse dentro de los cinco primeros meses del plazo. Pedida en el sexto mes, no se concede. Si la oficina no notifica nada en el plazo de un mes, la prórroga se entiende concedida.
Los no residentes pueden aplicar la normativa catalana
Durante años los no residentes tributaban por la normativa estatal, mucho más gravosa que la autonómica. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12) declaró que esa diferencia de trato vulneraba la libre circulación de capitales.
Hoy la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987 reconoce a los no residentes el derecho a aplicar la normativa propia de la Comunidad Autónoma que corresponda. Y la Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V3151-18, de 11 de diciembre de 2018, concluyó que ese régimen resulta aplicable en relación con todos los no residentes, también los de fuera de la Unión Europea.
Para una vivienda en Empuriabrava o en Roses eso significa poder aplicar las reducciones y bonificaciones catalanas. La diferencia entre hacerlo y no hacerlo se mide en miles de euros.
Y la plusvalía municipal
Además del Impuesto sobre Sucesiones hay que liquidar el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana ante el ayuntamiento donde esté el inmueble. Es un trámite distinto, con su propio plazo y su propia oficina.
El certificado sucesorio europeo
El Reglamento creó además el certificado sucesorio europeo, un documento que acredita la condición de heredero y produce efectos en todos los Estados miembros vinculados por el Reglamento, sin necesidad de procedimientos de reconocimiento. Para una familia con bienes repartidos entre dos o tres países es la herramienta que evita duplicar trámites en cada uno.
Qué hacer si tiene una propiedad en Empuriabrava o Roses
Cinco comprobaciones, por este orden:
Revise si su testamento contiene una elección expresa de ley. Si no la tiene, es lo primero que hay que resolver.
Determine dónde está realmente su residencia habitual. No es una cuestión de opinión: se acredita con hechos.
Anote el plazo de seis meses. Es el incumplimiento más frecuente y el más caro, porque a la cuota se suman recargos e intereses.
Compruebe qué normativa autonómica le corresponde antes de liquidar el impuesto.
Otorgue testamento en España si tiene bienes aquí. Simplifica enormemente la tramitación posterior para sus herederos.
Si quiere entender cómo funcionan las legitimas bajo el Derecho civil catalán, lo explicamos en nuestra entrada sobre la legítima en Cataluña.
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Yrving Navarro Alvarado, abogado. NAVARRO & ABOGADOS, Figueres.
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